【以案释法】房屋所有权人参与购房人其房屋买卖合同纠纷案

PART.1

案情简介

ANQINGJIANJIE

2016年5月18日李某单独与田某某（田妻黄某某未参与签名）签订《房屋交易合同》，约定田某某将位于长春市高新区硅谷大街XXXX号澳海澜庭三期某房屋作价1330000元出售给李某，李某在合同签订之日向田某某支付定金50000元，在房地产交易中心交件当日支付首付款530000元，剩余房款800000元李某申请公积金贷款支付。

合同签订后，田某某交付了房屋，李某居住至今，但李某申请公积金贷款出现困难，双方协商未果，后田某某以李某为被告起诉至法院，要求解除双方签订的《房屋交易合同》。长春经济技术开发区人民法院作出（2017）吉0191民初1543号民事判决，认为双方签订的合同合法有效，虽然李某单位的欠缴公积金导致合同不能履行，但是李某变更履行方式后仍可以履行合同，田某某的诉请没有合同约定也不能证明李某不具有履行能力与履行诚意，故判决驳回田某某的诉讼请求。

宣判后，田某某不服上诉至长春市中级人民法院，认为李某不能按照合同约定的方式支付剩余房款致使合同目的无法实现，故房屋买卖合同应予解除。长春市中院认为，李某同意变更付款方式虽与《房屋交易合同》约定不符，但是未损害田某某的利益，亦不会造成合同目的无法实现，田某某要求解除合同无依据，故长春市中院于2018年1月29日作出（2018）吉01民终240号民事判决，驳回田某某的上诉，维持原判。

2017年4月13日，李某以田某某、黄某某为被告，要求田某某、黄某某按照双方签订的《房屋交易合同》约定，协助李某将田某某名下的房屋办理房屋产权登记过户手续至李某名下。

PART.2

代理意见

DAILIYIJIAN

律师代理田某某、黄某某发表如下代理意见：

本案的争议焦点为：李某是否善意购买涉诉房屋以及是否可以只判决夫妻一方协助买房人办理共有房屋过户手续。

我们认为田某某单方签订的房屋交易合同因未经登记在共有人（黄某某）名下的其他共有人（黄某某）同意，不能判决部分登记的共有人（田某某）履行协助过户义务，执行机构不能执行其他共有人份额的财产，该合同无法实际履行，应予以解除：

首先，涉诉房屋的房产证上已明确写明房屋系共同共有，应当了解房屋为田某某与黄某某的共同财产。因此李某应确定涉诉房屋并不符合《婚姻法解释（三）》规定的形式。

其次，本案诉争房屋系田某某与黄某某共有，李某虽与田某某签订合同，但未与黄某某就房屋买卖事宜达成任何协议，李某与田某某签订的房屋买卖合同无效；李某未在合理期限内支付全部房款，致使田某某遭受损失，鉴于李某违约行为在先，田某某无法为李某办理产权过户手续。

再次，诉争房屋登记在田某某和黄某某名下，系田某某和黄某某共同共有，田某某无权单方处分，田某某处分房产时未经黄某某同意，事后又没有得到黄某某的追认，黄某某对田某某出售房屋并不知情，李某与田某某签订的合同对黄某某不产生法律效力，黄某某没有协助办理过户的义务；田某某私自出售房屋，黄某某对田某某收取定金和首付款不知情，田某某与李某签订合同并非善意。

PART.3

判决结果

PANJUEJIEGUO

判决：驳回李某的诉讼请求。

PART.4

裁判文书

CAIPANWENSHU  

法院认为，李某与田某某签订的房屋交易合同合法有效，田某某应按合同约定向李某交付房屋并办理房屋所有权转移登记。但是田某某转让的房屋系田某某与黄某某的夫妻存续期间购买，虽登记在田某某名下，但实际是共同共有，黄某某系共有人。田某某未经黄某某的同意，无权单方处分该处共有房产，无法向李某履行办理房屋所有权转移登记的义务，田某某的这种违约行为将导致李某签约购房的目的无法实现，双方签订的房屋交易合同依法应当解除。

此外，田某某处分房产时未经黄某某同意，事后又没有得到黄某某的追认，黄某某并非合同的当事人，李某与田某某签订的房屋交易合同对黄某某没有法律约束力，李某要求黄某某协助办理房屋所有权转移登记没有依据。

PART.5

案例评析

ANLIPINGXI

根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。夫妻共有关系中，夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。

如一方未经共同共有人同意，擅自将房屋转让给他人，如果得不到共同共有人的追认或者授权，是无权处分的行为，且本案中房屋权属凭证将夫妻双方均作为权利人予以登记，买受人应当了解房屋为田某某与黄某某的共同财产，无法构成表见代理；故李某和田某某所签订的房屋买卖合同对于共同共有人黄某某无效，黄某某也没有履行合同的义务；买受人如果明知一方为擅自处分，或房屋尚未办理所有权变更登记，就不构成善意取得。

本案中田某某与李某签订的房屋买卖合同因未经过共同共有人黄某某同意，无权单方处分该处房产，无法向李某履行办理房屋所有权转移登记的义务，田某某的这种违约行为将导致李某签约购房的目的无法实现，双方签订的房屋交易合同依法应当解除。

PART.6

结语与建议

JIEYUYUJIANYI

针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故未经登记在共有人名下的其他共有人同意，不能判决部分登记的共有人履行协助过户义务，执行机构不能执行其他共有人份额的财产。

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